土地市場(chǎng)分化加劇的三點(diǎn)思考

　　王麗新

　　截至4月底，上海、廣州等多地已完成首輪集中供地，全國(guó)多個(gè)主要地級(jí)市土地出讓平均溢價(jià)率持續(xù)上行，部分優(yōu)質(zhì)地塊遭房企瘋搶?zhuān)橛幸鐑r(jià)率相對(duì)較低或底價(jià)成交地塊出現(xiàn)。整體而言，“分化”仍舊是土拍市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，且有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)，這一現(xiàn)象值得深思。

　　從供應(yīng)端而言，城市分化、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市，熱度同樣迥異。以廣州土拍為例，由5宗土地組成的長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”引得多家競(jìng)拍主體參與，其中兩宗宅地經(jīng)過(guò)50輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，可謂是名副其實(shí)的“真香”地塊。但同一場(chǎng)拍賣(mài)，位于郊區(qū)或者出讓條件中商業(yè)占比較高地塊則鮮有人問(wèn)津，多是以底價(jià)由本地企業(yè)或城投公司競(jìng)得。

　　這說(shuō)明，堅(jiān)持量入為出，聚焦核心城市、核心區(qū)域進(jìn)行差異化投資，已成房企共識(shí)。在這些房企掌舵人眼中，非理性擴(kuò)張時(shí)代已過(guò)，寧可集中精力投資確定性更高、韌性更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊，也好過(guò)花時(shí)間和成本去培育遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)。畢竟，周轉(zhuǎn)更快、去化率更高的地塊才能保證房企的現(xiàn)金池蓄水良好。

　　從需求端而言，拿地房企出現(xiàn)分化現(xiàn)象，頭部房企仍是拿地主力軍，但民營(yíng)房企投資積極性在復(fù)蘇。以今年首輪上海土拍為例，參拍的50余家企業(yè)中有近20家民企。從結(jié)果而言，民營(yíng)房企回歸拿地也確實(shí)取得了一些戰(zhàn)績(jī)。比如，4月份，龍湖集團(tuán)在上海、杭州、長(zhǎng)沙以41億元拿下3宗地，碧桂園通過(guò)搖號(hào)以28.3億元競(jìng)得杭州濱江浦沿地塊。值得關(guān)注的是，本土民營(yíng)房企正緊抓“撿漏”機(jī)遇參與到搖號(hào)中，且多家民企在大本營(yíng)城市均有所斬獲。

　　不難看出，拿地主力軍仍是規(guī)?；肫?、品質(zhì)地方國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”并不多，但優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企以及區(qū)域民營(yíng)房企開(kāi)始啟動(dòng)彈性擴(kuò)表投資戰(zhàn)略，這將形成新的市場(chǎng)格局。從當(dāng)下多數(shù)城市的土拍規(guī)則來(lái)看，在優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格觸頂后，要靠運(yùn)氣“搖號(hào)”中簽，這將致使部分過(guò)去難在土拍市場(chǎng)中分得一杯羹的本土民營(yíng)房企迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，從開(kāi)年到現(xiàn)在的成交結(jié)果來(lái)看，過(guò)去不顯山不露水的區(qū)域性民營(yíng)房企正迎來(lái)自己的“高光時(shí)刻”。同時(shí)，這也意味著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這些“新面孔”將迎來(lái)規(guī)模擴(kuò)張階段，企業(yè)端競(jìng)爭(zhēng)格局將進(jìn)一步分化。

　　從市場(chǎng)端來(lái)看，在優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”的情況下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍將進(jìn)一步加劇，帶動(dòng)市場(chǎng)整體熱度提升。當(dāng)下，樓市交易端穩(wěn)步恢復(fù)，房企補(bǔ)倉(cāng)情緒增加。不過(guò)，一、二線熱點(diǎn)城市仍是房企扎堆投資的“高地”，這從流拍率中就可窺見(jiàn)一二。

　　據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心信息顯示，在流拍率方面，4月份一線城市繼續(xù)保持高效的出讓姿態(tài)，仍無(wú)流拍地塊；二線城市流拍率雖然4月份較上月上升1.22個(gè)百分點(diǎn)，但整體仍處于相對(duì)較低水平，低于去年同期6.61個(gè)百分點(diǎn)；三、四線城市流拍率仍居高位，環(huán)比下降0.92個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升2.28個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，筆者相信，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷提升，有補(bǔ)倉(cāng)能力的房企會(huì)逐漸改變投資策略，比如從僅關(guān)注核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，屆時(shí)，市場(chǎng)將迎來(lái)整體回溫。

　　當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度延續(xù)性好于新房市場(chǎng)，雖然呈現(xiàn)城市分化、區(qū)域分化以及拿地房企分化的格局，但卻為提振市場(chǎng)信心起到實(shí)質(zhì)性推動(dòng)作用，加快投資-銷(xiāo)售-回款-投資的傳導(dǎo)過(guò)程，將進(jìn)一步有助于夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。