物企2023年業(yè)績前瞻：地產(chǎn)母公司拖累業(yè)績 風(fēng)險正逐步出清

　　上市物企正陸續(xù)公布2023年“成績單”。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，共有7家物企發(fā)布2023年業(yè)績預(yù)告。有3家預(yù)計去年凈利潤實現(xiàn)增長，另有4家凈利潤均出現(xiàn)下滑或虧損。

　　整體來看，不少上市物企仍未走出關(guān)聯(lián)地產(chǎn)母公司的陰影，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款計提、商譽(yù)減值仍在繼續(xù)。不過可喜的是，作為“現(xiàn)金奶牛”，大部分物企自身的增長并未停止，同時，其對多元化業(yè)務(wù)的探索也有望逐步構(gòu)建第二增長曲線。

　　對此，多位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，當(dāng)前物企的風(fēng)險出清已進(jìn)入尾聲，未來，基礎(chǔ)物業(yè)收入依舊是物企的基石，拓展服務(wù)邊界和服務(wù)內(nèi)容也必不可少，行業(yè)內(nèi)企業(yè)或?qū)⒓铀俜只?/p>

　　多家企業(yè)

　　對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款進(jìn)行計提

　　“過去很多物業(yè)板塊就是開發(fā)板塊的‘現(xiàn)金奶牛’，通過關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)及其他方式拆借現(xiàn)金流給到開發(fā)板塊。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，到期債務(wù)壓頂，過去拆借的款項也難以收回。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示。

　　從已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績預(yù)告來看，物企虧損仍主要來自對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款的撥備、商譽(yù)的減值，數(shù)額從數(shù)億元到數(shù)十億元不等。

　　其中，頭部物企碧桂園服務(wù)減值數(shù)額最大。公司在公告中披露，出于謹(jǐn)慎性原則，已就關(guān)聯(lián)方所欠的貿(mào)易應(yīng)收款項進(jìn)行計提減值撥備約18億至23億元，同時就商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值計提約14億元至18億元。

　　2023年碧桂園服務(wù)未經(jīng)審核歸屬于公司股東的凈利潤約2.14億元至3.4億元，同比下降約82.5%至89%。剔除關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備后的歸屬于公司股東的核心凈利潤約38.42億元至39.68億元，同比下降約21%至23.5%。

　　除碧桂園服務(wù)外，目前還有3家物企也對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款進(jìn)行了計提，分別為金科服務(wù)、雅生活服務(wù)以及弘陽服務(wù)。

　　其中，金科服務(wù)預(yù)計2023年虧損。公告顯示，金科服務(wù)2023年擁有人應(yīng)占凈虧損介乎約8億元至11億元之間，當(dāng)期虧損主要是再次對金科地產(chǎn)所欠未償還應(yīng)收款項計提減值撥備所致，但減值撥備金額較2022年同期有所減少。

　　此外，由于過去大舉并購的物業(yè)業(yè)績不達(dá)預(yù)期、行業(yè)環(huán)境變化等原因，商譽(yù)減值也侵蝕了物企的利潤。雅生活服務(wù)公告顯示，出于謹(jǐn)慎性原則，商譽(yù)減值計提約4億元至5億元，主要由于過往年度收并購的部分附屬公司業(yè)務(wù)拓展未能如預(yù)期開展。

　　物企可通過多種方式

　　增加盈利

　　對于來自關(guān)聯(lián)方的欠款，物企也曾采取協(xié)商、訴訟等方式進(jìn)行追償。今年開年，就有不少物企以各種方式追回了欠款。

　　1月2日，金科服務(wù)公布債務(wù)清償框架協(xié)議，其關(guān)聯(lián)方計劃通過現(xiàn)金或停車位使用權(quán)等資產(chǎn)抵債的方式清償約5.33億元的應(yīng)付款。1月12日，榮萬家公告，公司已有條件同意收購榮盛發(fā)展位于國內(nèi)的10870個停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪，總對價為5.67億元，抵銷應(yīng)收款項。

　　此外，大部分物企今年的減值撥備金額均較2022年同期有所減少，從應(yīng)收賬款余額來看，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款已得到較為充分計提，風(fēng)險正逐步出清。以碧桂園服務(wù)2023年的中期報告來看，公司來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項約為23.01億元；而此次全年減值撥備約18億至23億元后，其與母公司的關(guān)聯(lián)款項大幅減少。

　　一方面，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)影響逐步減弱，另一方面，部分穩(wěn)健物企的快速發(fā)展或暗示著物業(yè)基本面仍然穩(wěn)中有升。

　　建發(fā)物業(yè)發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，2023年公司預(yù)計歸母凈利潤較2022年增長不低于約70%，主要因為期內(nèi)公司社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)中的房屋硬裝業(yè)務(wù)收入增加，以及公司在管物業(yè)建筑面積增加。

　　華發(fā)物業(yè)服務(wù)同樣實現(xiàn)了業(yè)績增長，公司預(yù)計2023年歸母凈利潤同比增長不低于20%。主要因為物業(yè)管理業(yè)務(wù)分部的收費(fèi)總建筑面積增加。

　　金科服務(wù)也在公告中表示，雖然減值撥備將使集團(tuán)產(chǎn)生較大的會計虧損，但于當(dāng)期依然取得了穩(wěn)健的經(jīng)營成果，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入約4.5億元。

　　在宋紅衛(wèi)看來，物企具有典型的現(xiàn)金流充裕的特征，未來增強(qiáng)盈利有兩條路，一條是管理效率的提升，另一條就是通過創(chuàng)新的社區(qū)增值服務(wù)提高利潤率。

　　中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報》記者表示，物企可以通過提高服務(wù)效率和質(zhì)量、延伸服務(wù)、提升項目密度、控制成本等方式增加盈利。未來具有投資價值的物企可能是那些能夠獨(dú)立發(fā)展、市場化運(yùn)營能力強(qiáng)、風(fēng)險管理到位、業(yè)務(wù)多元的物企。